なぜ名義が祖父のままなのか
2024年3月まで、相続登記は義務ではありませんでした。 やってもやらなくてもよかったため、「親が住み続けるのだから」「費用がかかるから」という理由で放置された家が各地に残っています。
そして次の世代が亡くなったときに、初めて発覚します。「父の相続手続きをしようとしたら、そもそも父の名義になっていなかった」というパターンです。
これを数次相続と呼びます。相続が終わらないうちに次の相続が発生している状態です。
登記は名義人ごとに行う
ここが仕組みの核心です。登記は登記名義人について行うため、名義が祖父のままなら、まず祖父からの相続登記が必要になります。
つまり、
1. 祖父 → 父の相続登記
2. 父 → 自分の相続登記
この2段階が必要です。1段目を飛ばして、いきなり祖父から自分に移すことは原則としてできません。
必要な書類も2世代分になります。 祖父の出生から死亡までの戸籍、祖父の相続人全員の戸籍、そして父についても同様に——と、範囲が一気に広がります。
相続人がねずみ算式に増える
数次相続の最大の問題はここです。
祖父が亡くなった時点の相続人が、祖母・父・叔父・叔母の4人だったとします。その全員がすでに亡くなっていれば、それぞれの相続人（つまり従兄弟たち）が関係者になります。
- 世代が1つ進むごとに、関係者は数倍になる
- 会ったこともない親族の同意が必要になる
- 誰かが行方不明・音信不通だと、そこで止まる
- 認知症などで判断能力が不十分な人がいると、成年後見の手続きが必要になる（親に判断能力がないと実家は片付けられない）
時間が経つほど、確実に難しくなります。 「いつかやろう」で先送りした結果が、次の世代にとっての「もっと大変な問題」になります。
期限が2027年3月31日
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。 そして施行日より前に発生した相続にも適用されます。
2024年4月1日より前に相続を知っていて未登記の不動産については、令和9年（2027年）3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になります。
祖父名義のまま何十年も経っている土地も、この対象です。 「昔のことだから関係ない」ではありません。
制度の詳細は相続登記は2024年4月から義務ですにまとめています。
まとまらない場合の逃げ道
数次相続では、期限内に全員の合意を取ることが現実的でない場合があります。
このために設けられているのが相続人申告登記です。「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る簡易な手続きで、これをすれば相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われます。
所有権の登記ではないため、売却や担保設定はできません。 ただし、義務違反の状態を避けられるという意味で、期限が迫っているときの現実的な選択肢になります。
進め方
1. まず登記事項証明書を取る。 法務局で取得でき、オンライン請求もできます。記憶ではなく書面で名義人を確認してください。 「父の名義だと思っていた」が違っていた、というのがそもそもの出発点です。
2. 相続関係を洗い出す。 誰の相続から止まっているのか、その時点の相続人は誰か。戸籍を遡る作業になります（相続人を確定させる戸籍集め）。
3. 司法書士に相談する。 数次相続は、自分で進めるのが現実的でない類型です。戸籍の収集範囲が広く、登記の順序や申請の組み立てにも判断が要ります。費用を惜しんで何年も止まるほうが高くつきます。
法務局には登記手続きの案内窓口があり、申請書の様式と記載例も公開されています。まず管轄の法務局に相談してみるのも入口になります。
放置した場合に起きること
名義が変わっていない不動産は、売却も、担保設定も、解体後の土地の処分もできません。 空き家として放置されれば、管理責任と近隣トラブルのリスクが残り続けます（空き家を放置する具体的なリスク、実家を相続したら空き家のまま放置してはいけない理由）。
そして、自分が動かなければ、次は自分の子が同じ問題を、より難しい状態で引き受けます。
よくある質問
# Q. 祖父が亡くなったのは50年前です。今からでもできますか？
できます。 戸籍の収集範囲は広くなりますが、手続き自体は可能です。時間が経つほど関係者が増えるので、早いほど楽になります。
# Q. 相続人の一人と連絡が取れません。
まず戸籍の附票などで住所を追うことになります。それでも所在が分からない場合、家庭裁判所の不在者財産管理人の選任といった手続きが必要になることがあります。司法書士・弁護士に相談してください。
# Q. 費用はどのくらいかかりますか？
戸籍の取得費用、登録免許税、司法書士報酬がかかります。関係者の数と世代数で大きく変わるため、見積もりを取ってください。
# Q. 誰も住んでいない古い家です。放棄できませんか？
相続放棄は「その相続をまるごと放棄する」手続きで、不動産だけを選んで放棄することはできません。また、期限は3か月です（相続放棄を考えているなら、遺品整理より先に確認すること）。すでに相続してしまった不動産については、別の制度を含めて専門家に相談してください。