何が変わったのか
令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。
それまで相続登記は「やってもやらなくてもよい」手続きでした。名義が祖父母のままの家、というのが各地に残っているのはこのためです。所有者が分からない土地が増え、公共事業や災害復旧の妨げになっていたことが、義務化の背景にあります。
義務の内容は次のとおりです。
相続により不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならない。
正当な理由がないのに申請しない場合、10万円以下の過料の対象になります。
過去の相続にも適用される
ここが最も見落とされる点です。この義務は、施行日より前に発生した相続にも適用されます。
令和6年4月1日より前に相続したことを知っていて、まだ相続登記をしていない不動産については、令和9年（2027年）3月31日までが期限です。
「10年前に父が亡くなったときの実家が、まだ祖父名義」という状態は珍しくありません。その状態が、2027年3月末を過ぎると義務違反になりえます。
まず確認すべきは、実家の登記名義が現在誰になっているかです。法務局で登記事項証明書を取得すれば確認できます（オンライン請求も可能です）。「たぶん父の名義だと思う」という記憶で判断せず、書面で確かめてください。
すぐに過料が科されるわけではない
過料と聞くと身構えますが、手続きの流れは次のようになっています。
1. 登記官が義務違反を把握する
2. まず相続人に対し、申請するよう催告される
3. 催告にも応じない場合、裁判所へ通知される
4. 裁判所が、過料を科すかどうか・金額を決める
つまりいきなり請求書が届くわけではなく、督促の段階があります。 ただしこれは「放置してよい」という意味ではありません。催告に気づかないまま進む可能性もありますし、そもそも名義が変わっていないこと自体が、後述する実務上の不都合を生みます。
「正当な理由」があると認められる場合には過料が科されません。ただし、これは個別の事情によって判断されるものであり、「忙しかった」「知らなかった」が当然に通るわけではないと考えておくべきです。
遺産分割がまとまらないとき：相続人申告登記
現実には、3年以内に遺産分割がまとまらないことがあります。相続人が多い、連絡が取れない、話し合いが平行線——よくある話です。
このために新設されたのが相続人申告登記です。
これは「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る簡易な手続きで、これをすれば、相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われます。 遺産分割の結論を待たずに義務を履行できる、という位置づけです。
注意点として、相続人申告登記は所有権の登記ではありません。 名義がその人に変わるわけではないため、その不動産を売却する、担保に入れるといったことはできません。あくまで「義務違反の状態を避ける」ための手続きです。遺産分割がまとまった後には、あらためて相続登記が必要になります。
3年が近づいてきたが話がまとまらない、という状況では、この手続きの存在を思い出してください。
登記していないと実務でも困る
過料以前に、名義が故人のままだとその家について何もできません。
- 売却できない（買主に所有権を移せない）
- 担保に入れて融資を受けられない
- 解体後の土地の処分が進まない
- 次の相続が発生すると、相続人がねずみ算式に増える
最後の項目が特に重い問題です。祖父名義のまま父が亡くなると、祖父の相続人だった叔父叔母、さらにその子——と関係者が増えていきます。時間が経つほど、全員の合意を取ることが難しくなります。 実家の空き家問題が解決しない理由の多くはここにあります。
空き家を放置した場合のリスクは空き家を放置する具体的なリスクと、最低限やっておきたい管理、空家法上の扱いは実家を相続したら空き家のまま放置してはいけない理由にまとめています。
手続きの進め方
登記申請は自分で行うこともできますが、必要書類（戸籍謄本の収集が中心）が多く、相続関係が複雑な場合は手間がかかります。
- 相続人が少なく、遺言や遺産分割協議がまとまっている → 自分で申請することも十分可能です。法務局には手続案内の窓口があります
- 相続人が多い、連絡が取れない人がいる、何代も前の名義 → 司法書士へ相談してください。 戸籍を遡って相続人を確定する作業自体が専門的です
費用を惜しんで何年も止まるより、早い段階で専門家に依頼したほうが、結果的に安く済むことが多い領域です。
よくある質問
# Q. 相続登記の期限3年は、いつから数えますか？
「相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」からです。単純に亡くなった日ではありません。ただし施行日前の相続については、令和9年3月31日という一律の期限が設けられています。
# Q. 実家に住み続けているだけでも登記は必要ですか？
必要です。住んでいるかどうかと、登記名義は別の問題です。住み続けていても名義が故人のままなら義務の対象になります。
# Q. 兄弟の一人が反対していて遺産分割がまとまりません。
相続人申告登記で義務は果たせます。 そのうえで、遺産分割については家庭裁判所の調停という選択肢があります。3年の期限と、話し合いの決着は切り離して考えてください。
# Q. 相続放棄をした場合も登記の義務がありますか？
相続放棄が受理されれば、その人は初めから相続人でなかったものとして扱われるため、その不動産を取得した相続人にはなりません。ただし放棄の手続きには3か月の期限があるため、親が亡くなった後の手続き、期限の一覧もあわせて確認してください。