「いらない土地」を手放す選択肢
相続した実家の土地が、誰も住まず、買い手もつかず、管理の負担だけが残る——地方の不動産では珍しくない状況です。
相続放棄という手はありますが、それは相続そのものを放棄する手続きで、預貯金など他の財産も一緒に手放すことになります。しかも期限は3か月です（相続放棄を考えているなら、遺品整理より先に確認すること）。
「他は相続するが、この土地だけは要らない」——この要望に応える制度として、相続土地国庫帰属制度が令和5年（2023年）4月27日から始まりました。
相続または遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たせば、所有権を国に帰属させることができるという仕組みです。
ただし、条件は厳しい
「申請すれば引き取ってもらえる」制度ではありません。 法務省は、引き取ることができない土地の要件を明確に定めています。
# 申請の段階で却下される土地（却下要件）
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建物がある土地 | 建物は土地以上に管理コストが高く、取壊しが必要になるため |
| 担保権・使用収益権が設定されている土地 | 抵当権、地上権、賃借権など |
| 他人の利用が予定されている土地 | 現に道路として使われている、墓地、境内地、水道用地など |
| 特定有害物質で土壌汚染されている土地 | 法務省令で定める基準を超えるもの |
| 境界が明らかでない土地・所有権に争いがある土地 | 隣接地との境界紛争、所有権の帰属争い |
最初の「建物がある土地」が、実務上の最大の壁です。 実家の土地を引き取ってもらうには、先に建物を解体する必要があります。 解体費用は自己負担です。
「境界が明らかでない」も重要です。 古い土地では、隣地との境界が確定していないことがあります。測量と境界確定が必要になり、これも費用と時間がかかります。
# 審査の段階で不承認となる土地（不承認要件）
- 勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖があり、擁壁工事等が必要な土地
- 工作物・車両・樹木など、管理や処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 地下に除去すべき有体物（産業廃棄物、建築資材、基礎部分など）がある土地
- 隣接地との争訟を要する土地（袋地で通行権が妨げられているなど）
- 通常の管理・処分に過分な費用・労力がかかる土地（災害危険、有害動物被害、適切な森林管理がされていない場合など）
「庭木が茂っている」「物置が残っている」といった状態も、有体物として問題になりえます。 更地にして引き渡すイメージで考えてください。
費用
審査手数料は、土地一筆あたり1万4,000円です。申請書に収入印紙を貼って納付します。
注意すべき点があります。 手数料は、申請を取り下げた場合や、審査の結果が却下・不承認となった場合でも返還されません。
つまり、条件を満たさない土地で申請すると、費用だけがかかります。 事前に要件を確認することが、そのまま費用の節約になります。
さらに、承認された場合は負担金を納付します。国有地の種目ごとに、その管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定された額です。
解体費用＋測量費用＋審査手数料＋負担金——合計すると、決して小さくない金額になります。「タダで引き取ってもらえる」制度ではないという前提で検討してください。
他の選択肢と比べる
国庫帰属だけが答えではありません。順番としては、次の検討が先に来ます。
売却できないか。 不動産業者に相談してみる。買い手がつかなくても、隣地の所有者が買うことはあります。売却して利益が出る場合は相続した実家を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除も確認してください。
自治体の空き家バンクに登録できないか。 地域によっては、移住希望者とのマッチングが機能しています。
相続放棄で足りないか。 他に相続したい財産がなければ、3か月以内の相続放棄のほうが手続きは簡単です。
そのまま管理を続ける場合の負担はどれくらいか。 固定資産税、除草、近隣対応。放置した場合のリスクは[空き家を放置する具体的なリスク](/posts/akiya-hochi-risk-kanri)にまとめています。
手続きの前提
相続登記が済んでいることが前提になります。名義が故人や祖父のままでは申請できません（相続登記は2024年4月から義務です、実家の名義が祖父のまま）。
申請先は法務局で、法務局に事前相談の窓口があります。 いきなり申請するのではなく、まず相談して、その土地が要件を満たしそうかを確認してください。 手数料が返還されない以上、これが最も現実的な進め方です。
よくある質問
# Q. 建物を解体すれば申請できますか？
解体は前提条件のひとつです。 ただし他の要件（境界、有体物、崖など）も満たす必要があります。解体してから不承認になると、費用だけが残ります。 事前相談を必ず利用してください。
# Q. 山林や農地でも申請できますか？
制度上は対象になりえますが、要件の判断が難しい類型です。 適切な森林管理がされていない場合は不承認要件に該当しうるとされています。農地・山林には別途の届出義務もあります（農地・山林を相続したときの届出）。
# Q. 共有名義の土地はどうなりますか？
共有者全員での申請が必要になります。共有者の一人でも協力しない場合、進められません。
# Q. 費用の総額はどのくらいですか？
土地の状態によって大きく変わります。解体・測量が必要かどうかで桁が変わるため、まず事前相談で要件を確認し、そのうえで見積もりを取ってください。