売ると税金がかかる。ただし控除できる場合がある
相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税の課税対象になります。何十年も前に買った家であれば取得費が低く、売却額の大部分が課税対象になってしまうことも珍しくありません。
これに対して、一定の条件を満たす空き家については、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例が設けられています。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除の特例」といいます。
控除額が大きいため、適用できるかどうかで手取りが数百万円単位で変わることがあります。 片付けや解体を始める前に、要件を確認しておく価値のある制度です。
主な適用要件
国税庁が示している主な要件は次のとおりです。すべてを満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 相続開始直前の状況 | 被相続人が一人で住んでいたこと（他に居住者がいなかった） |
| 譲渡の期間 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡 |
| 売却期限 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は2,000万円に制限されます。
売却代金の1億円という上限は、分割して売った場合や複数の相続人がそれぞれ売った場合には合算で判定されます。「一人あたり1億円」ではありません。
見落としやすい2つの条件
# 「一人で住んでいた」という条件
相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったことが条件です。
つまり、親と同居していた家族がいた場合は、この特例の対象外になります。「実家だから当然使えるだろう」と考えていると、ここで外れることがあります。
なお、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合について、一定の要件のもとで対象とする取扱いがあります。該当しそうな場合は税務署に確認してください。
# 建築時期
昭和56年5月31日以前という区切りは、建築基準法の耐震基準が変わった時期に対応しています。それより新しい家は対象になりません。
建築時期は登記事項証明書で確認できます。記憶や思い込みではなく、書面で確かめてください。
期限が2つある
この特例には期限が2種類あり、混同しやすいところです。
1つ目は制度自体の期限で、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
2つ目は個別の売却期限で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。たとえば2026年5月に相続が開始した場合、3年後は2029年5月ですが、その年の12月31日まで、という数え方になります。
この3年という期限は、実務上かなり短いものです。 遺品整理をして、相続人で話し合い、名義を変え、買主を見つけて、契約して引き渡す——ここまでを終える必要があります。
しかも売却の前提として相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、こちらにも3年の期限があります（相続登記は2024年4月から義務です）。売るつもりがあるなら、登記は早い段階で済ませておくべきです。
片付け・解体との順番
この特例には、譲渡の形態についての要件もあります。家屋を耐震基準に適合させて売る場合と、家屋を取り壊して土地として売る場合とで扱いが異なり、それぞれ細かい条件が定められています。
ここで重要なのは、解体するかどうかを決める前に、どちらの形で売るのが有利かを確認しておくということです。先に解体してしまってから「こうすればよかった」となっても戻せません。
片付けそのものは特例の要件に直接関係しませんが、売却のスケジュールから逆算すると、片付けを何月までに終える必要があるかが決まります。 期限のある制度を使うつもりなら、片付けの計画もそこから引くことになります。
片付けの費用感は遺品整理の費用はなぜ業者ごとに違うのか、放置した場合のリスクは空き家を放置する具体的なリスクと、最低限やっておきたい管理を参照してください。
適用の可否は自分で判断しない
ここまで書いておいて逆のことを言うようですが、この特例が使えるかどうかを自己判断しないでください。
要件は細かく、家屋の状況・同居の有無・譲渡の形態・売却代金の合算など、複数の条件が絡みます。適用できると思って売却を進めたあとで外れることが分かると、税負担が数百万円単位で変わりかねません。
売却を検討し始めた時点で、税務署または税理士に相談してください。 相続税とは別の税目（譲渡所得）の話なので、相続税の申告を頼んだ税理士がいる場合も、譲渡についてあらためて確認する必要があります。
また、この特例の適用を受けるには確定申告が必要です。控除の結果として税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。
よくある質問
# Q. 親と同居していた実家でも使えますか？
原則として対象外です。相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたことが要件だからです。
# Q. マンションでも対象になりますか？
この特例は主として一戸建てを想定した制度設計になっています。区分所有建物の扱いには制限があるため、税務署で確認してください。
# Q. 兄弟3人で相続した場合、控除額はどうなりますか？
令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は一人あたり2,000万円になります。3,000万円ではありません。
# Q. 3年の期限を過ぎてしまいそうです。
期限を過ぎるとこの特例は使えません。間に合いそうにないと感じた時点で、税理士・不動産業者に相談してください。 売却活動には数か月かかるため、期限の直前に動き出しても間に合わないことがあります。