まず、現場に入る前にやること
親が一人暮らしの家で亡くなり、発見までに日数が経っていた場合、通常の遺品整理とは手順が変わります。
警察の現場検証が終わるまで、室内の物を動かさないでください。 死因に事件性がないことを確認する手続きが先です。検視・検案が終わると、遺体の引き渡しと現場の解放が行われます。
そのうえで、汚損がある場合は自分で清掃しようとしないでください。 体液や腐敗に伴う汚れは、床材の内部や下地にまで浸透していることがあり、表面を拭いても解決しません。感染のリスクもあります。特殊清掃を扱う専門業者へ相談してください。
時間が経つほど汚損と臭気は建材の奥へ進みます。「気持ちの整理がついてから」と先送りすると、費用も工事範囲も膨らみます。 これは感情の問題ではなく物理の問題なので、先に手配だけ済ませてしまうのが現実的です。
特殊清掃と通常の遺品整理は別物
遺品整理業者の中には特殊清掃も扱う会社がありますが、すべての業者が対応できるわけではありません。
依頼時に確認したいのは次の点です。
- 特殊清掃の実績があるか（遺品整理とは別の技術です）
- どこまでが作業範囲か（清掃のみか、床材の解体・交換まで含むか）
- 消臭・除菌の方法と、効果が出なかった場合の対応
- 見積もりの内訳（開けてみないと分からない部分をどう扱うか）
「開けてみないと分からない」部分が必ず残るのがこの作業の特徴です。だからこそ、追加費用が発生する条件を先に文書で確認しておく必要があります。
見積もりの比較で確認すべき項目は遺品整理の費用はなぜ業者ごとに違うのか、業者選びの注意点は不用品回収の無許可業者トラブルに注意を参照してください。
売却・賃貸で「告知」が必要になるか
多くの人が不安に思うのがここです。「事故物件になってしまうのか」という問題です。
国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、判断の目安が示されています。ポイントは次の3点です。
# 1. 自然死・日常生活の中での不慮の死は、原則として告知不要
老衰や持病による病死といった自然死については、居住用の不動産で起きることが当然に予想されるものであり、賃貸・売買のいずれの場合も、原則として告げなくてよいとされています。ガイドラインは、自宅での死因のうち老衰・病死が9割を占めるという統計にも触れています。
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥といった日常生活の中での不慮の事故死も、自然死と同様の扱いです。
つまり、親が家で病気や老衰で亡くなったこと自体は、原則として「告知が必要な事案」ではありません。
# 2. ただし特殊清掃等が行われた場合は扱いが変わる
自然死であっても、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告知の対象になります。
分かれ目は「死因」ではなく「発見までの時間と、その結果として特殊清掃が必要になったかどうか」です。ここが直感と違うところなので、誤解しないでください。
# 3. 賃貸は「おおむね3年」、売買には期間の定めがない
賃貸借取引については、自然死以外の死が発生した場合、または特殊清掃等が行われた場合、発覚からおおむね3年が経過すれば、特段の事情がない限り告げなくてよいとされています。
一方、売買についてはこの3年という期間が設けられていません。 実家を売却する場合、時間の経過だけで告知が不要になるとは考えないでください。
なお、これは宅地建物取引業者の対応の目安を示したガイドラインであり、民事上の責任の有無を最終的に決めるものではありません。買主・借主から問われた場合には、いずれにせよ事実を告げる必要があります。
実務としてどう動くか
不動産業者には、特殊清掃を行った事実を正直に伝えてください。 隠して売却し、後から発覚すると、契約不適合や損害賠償の問題になりえます。ガイドラインの目的はトラブルの未然防止であり、隠すための線引きではありません。
清掃・工事の記録を残しておいてください。 いつ、どの範囲を、どのように処理したか。売却時に説明する材料になりますし、「適切に処理された物件である」ことを示せるほうが結果的に有利に働きます。
家をどうするかについては、空き家を放置する具体的なリスクや相続した実家を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除もあわせて確認してください。
よくある質問
# Q. 親が病気で亡くなった場合、それだけで事故物件になりますか？
なりません。自然死は原則として告知不要とされています。特殊清掃等が行われたかどうかが分かれ目です。
# Q. 特殊清掃の費用はどのくらいかかりますか？
汚損の範囲、床材の交換の要否、消臭の難易度によって大きく変わるため、現地見積もりなしで判断できません。 複数社に現地を見てもらってください。
# Q. 賃貸物件で親が亡くなった場合、大家への賠償が発生しますか？
原状回復の範囲がどこまでかは、通常損耗との切り分けの問題になります。賃貸だった実家の明け渡しを参照してください。金額に納得できない場合は、その場で合意せず消費生活センターに相談してください。
# Q. 発見が遅れたことに罪悪感があります。
判断材料を提供する立場から言えることは限られますが、手続きと感情は分けて進めてよいということです。清掃の手配は早いほど選択肢が残ります。気持ちの整理は、そのあとで時間をかけてください。