8割減とはどういうことか
実家を相続すると、土地の評価額に応じて相続税がかかります。都市部であれば、土地だけで基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えることは珍しくありません。
これに対して小規模宅地等の特例があります。被相続人が住んでいた宅地について、限度面積330㎡まで、評価額を80%減額できるという制度です。
5,000万円と評価される土地が1,000万円として扱われるということです。相続税の計算に与える影響は非常に大きく、この特例が使えるかどうかで、納税が必要かどうかそのものが変わることがあります。
誰が相続するかで変わる
適用の可否は、その宅地を誰が取得するかで決まります。国税庁が示す要件は次のとおりです。
# 配偶者
要件はありません。 無条件で適用できます。住み続けるかどうか、売却するかどうかも問われません。
# 同居していた親族
相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつその宅地等を申告期限まで保有していることが必要です。
つまり、申告期限（10か月）までに引っ越したり売却したりすると、適用できません。 「相続したらすぐ売って現金化する」という計画とは両立しない場合があります。
# 別居していた親族（いわゆる「家なき子」）
同居していなくても、次のすべてを満たせば適用できます。
- 日本国籍を有すること
- 被相続人に配偶者がいないこと
- 相続開始の直前に被相続人と同居していた相続人がいないこと
- 過去3年間、自己または一定の関係者が所有する家屋に居住していないこと
- 相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していたことがないこと
- その宅地等を申告期限まで保有していること
条件が多く、判定が難しい類型です。 「持ち家がない子」という理解だけで判断せず、必ず税理士に確認してください。
申告しないと適用されない
ここが最も重要な落とし穴です。
この特例は、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、計算明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付して初めて適用されます。
つまり、次のようなことが起きます。
特例を使えば税額はゼロになる。しかし申告しなければ特例は適用されず、本来の評価額で課税される。
「特例を使えば基礎控除以下になるから申告しなくていい」は誤りです。 特例の適用前の評価額で基礎控除を超えるなら、申告は必要です。
申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月です（親が亡くなった後の手続き、期限の一覧）。
遺産分割との関係
特例を使うには、申告期限までに遺産分割が成立していることが原則です。誰がその宅地を取得するかが決まらなければ、要件の判定ができないためです。
分割がまとまらない場合の取り扱いもありますが、手続きが必要になります。話し合いが長引きそうな時点で、税理士に相談してください（遺産分割協議書は何のために作るのか）。
売却を考えている場合
特例と、空き家の3,000万円特別控除は別の制度です。
- 小規模宅地等の特例：相続税を計算するときの評価減
- 空き家の3,000万円特別控除：売却して利益が出たときの譲渡所得の控除（相続した実家を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除）
両方の条件が絡むため、売却の時期と相続人の決め方は、税理士に確認したうえで決めてください。 同居親族が特例を使うなら申告期限まで保有が必要ですが、空き家控除には「被相続人が一人で住んでいたこと」という条件があります。片方の条件を満たすと、もう片方が使えなくなるという関係になることがあります。
先に売却の話を進めてから税の相談をするのではなく、順番を逆にしてください。
名義が古いままの場合
祖父名義のままになっている、といった場合は、そもそも相続関係の整理が先になります（相続登記は2024年4月から義務です）。登記の状態と、税の特例の適用は別の話ですが、実務としては両方を並行して進めることになります。
よくある質問
# Q. 相続税がかからなそうなので、申告は不要ですよね？
特例の適用前の評価額で判断してください。 特例を使ってゼロになる場合は、申告が必要です。ここを取り違えると、後から本来の税額を課されることになります。
# Q. 実家を相続してすぐ売るつもりです。
配偶者以外の場合、申告期限までの保有が要件になります。 売却の時期によっては特例が使えません。売る前に税理士に相談してください。
# Q. 兄と私で実家を共有名義にする予定です。
取得する人ごとに要件を判定します。一方は適用できて、もう一方はできないという結果もありえます。 分け方を決める前に確認してください。
# Q. 二世帯住宅に住んでいました。
構造や登記の状態によって「同居」の判定が変わる領域です。自己判断せず、税理士に確認してください。